Căn hộ TP HCM: Giá trăm triệu đồng/m² – Sự trỗi dậy của thị trường cao cấp

Trong thời gian dài nguồn cung căn hộ bị hạn chế, thị trường chung cư tại TP HCM đã chứng kiến một loạt dự án cao cấp và hạng sang được khai trương, khiến mức giá trung bình trên mỗi mét vuông vượt qua 100 triệu đồng.

Trong nửa cuối năm nay, thị trường căn hộ TP HCM đã trải qua một làn sóng khai trương mới khi nhiều dự án trước đây đã dừng lại được khởi động lại, đồng thời có một loạt dự án mới được giới thiệu với mức giá bắt đầu từ 100 triệu đồng/m² trở lên.

Ở khu vực Tây, vào cuối tháng 7, Công ty Cổ phần Bất động sản Bản Việt (VCRE) đã khởi công dự án The Westique Residences tại đại lộ Kinh Dương Vương, phường An Lạc. Dự án này bao gồm 99 căn hộ cao cấp, theo mô hình boutique living, dự kiến ra mắt thị trường vào tháng 9 với mức giá 90-100 triệu đồng/m².

Tại trung tâm, Novaland đã tái khởi động dự án The Grand Manhattan – một dự án chung cư hạng sang tại phường Cầu Ông Lãnh với mức giá 350 triệu đồng/m². Đồng thời, Trung Thủy Group đã khởi công lại dự án Lancaster Lincoln, quy mô 750 căn hộ hạng sang, được định giá khoảng 300 triệu đồng/m²; còn dự án Legacy 66 tại phường Chợ Lớn cũng dự định triển khai bán hàng trong năm nay với giá 119 triệu đồng/m².

Ngoài những dự án mới, cuộc đua bán nhà cao cấp trong nửa cuối năm còn được tham gia bởi nhiều dự án đã tồn tại như The Privé, The Global City, Noble Crystal Riverside, Metropolis Thủ Thiêm, Ansana by Kita và Sunshine Sky City. Tất cả các dự án này đều có mức giá trung bình trên mỗi mét vuông nằm trong khoảng trăm triệu đồng.

Theo CBRE Việt Nam, TP HCM dự kiến có hơn 45.000 căn hộ được mở bán trong năm nay, trong đó gần 90% thuộc phân khúc cao cấp. Đặc biệt, khu vực TP HCM cũ dự kiến có khoảng 22.800 căn hộ mở bán, gấp ba lần so với năm trước, chủ yếu tập trung ở những khu có lợi thế hạ tầng và đang mở rộng không gian đô thị.

Viện Nghiên cứu Bất động sản Đất Xanh Services dự báo, từ nay đến cuối năm, nội thành TP HCM sẽ tiếp nhận thêm khoảng 15.000 căn hộ từ hơn 13 dự án, trong đó phần lớn được định vị trong phân khúc cao cấp và hạng sang.

Bất động sản khu Đông TP HCM, tháng 7/2026 – Ảnh: Quỳnh Trần

Mặc dù nguồn cung tăng, giá bán vẫn chưa giảm. One Mount Group cho rằng giá căn hộ sơ cấp tại trung tâm có thể tăng thêm 3-5% trong nửa cuối năm và tiếp tục tăng 15-20% trong năm tới nhờ vào sự xuất hiện của nhiều dự án siêu sang. Cùng lúc, JLL Việt Nam dự đoán tốc độ tăng giá căn hộ cao cấp tại TP HCM sẽ dao động từ 5-6% trong nửa cuối năm. Phần lớn các dự án mới đang triển khai có mức giá từ 100-320 triệu đồng/m², ngoại trừ một vài dự án ở vùng ngoại ô.

Xu hướng cao cấp hóa nguồn cung tại trung tâm TP HCM được xem là không thể tránh khỏi khi quỹ đất dành cho phát triển dự án ngày càng khan hiếm. Giá đất và chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng trong lõi đô thị liên tục tăng, làm tăng tổng chi phí đầu vào của các dự án. Ví dụ, giá đất thổ cư tại khu Đông hiện thường xuyên vượt 100 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn nhiều ở những vị trí đắc địa.

Do chi phí trên, các chủ đầu tư buộc phải xây dựng các dự án với mức giá bán hàng trăm triệu đồng/m² để duy trì hiệu quả đầu tư. Điều này giải thích tại sao phần lớn nguồn cung mới tại trung tâm tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi các sản phẩm trung cấp và vừa túi tiền dần chuyển sang các đô thị vệ tinh, nơi quỹ đất còn dồi dào và chi phí phát triển thấp hơn.

Theo các đơn vị nghiên cứu, điểm nổi bật của thị trường trong 6 tháng cuối năm không phải là quy mô nguồn cung mà là sự đồng loạt mở bán của nhiều dự án cùng phân khúc trong thời gian ngắn tại nội thành. Điều này khiến các chủ đầu tư phải cạnh tranh không chỉ với hàng tồn kho trên thị trường thứ cấp mà còn trực tiếp với các dự án mới có vị trí, mức giá và đối tượng khách hàng tương đồng.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nhận định thị trường đang bước vào một chu kỳ mới khi nguồn cung dần phục hồi sau nhiều năm gián đoạn. Mặc dù quy mô nguồn cung vẫn chưa đạt mức cao điểm trước đây, nhưng nó đã đủ để mang lại nhiều lựa chọn hơn cho người mua.

Bà Trang cho rằng khi nguồn cung tăng, lợi thế không còn nghiêng hoàn toàn về phía chủ đầu tư. Người mua có thêm thời gian để so sánh các dự án dựa trên vị trí, pháp lý, chất lượng xây dựng, đơn vị vận hành và chính sách thanh toán trước khi quyết định mua.

Bà nói: "Cuộc cạnh tranh trên thị trường giờ không còn là ai có sản phẩm để bán, mà là ai tạo ra sản phẩm đủ hấp dẫn để khách hàng lựa chọn."

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Bất động sản khu vực miền Nam, cũng cho rằng cân bằng đang dần chuyển sang phía người mua. Trước đây, việc sở hữu một dự án đủ điều kiện mở bán đã là lợi thế, nhưng hiện nay khi nhiều dự án cùng xuất hiện trong một khu vực, doanh nghiệp phải cạnh tranh quyết liệt hơn để thu hút khách hàng.

Ông cho rằng, trong bối cảnh chi phí đất, xây dựng và tài chính đều tăng mạnh, khả năng giảm giá bán gần như không còn. Thay vì hạ giá, các doanh nghiệp chuyển sang cạnh tranh bằng các chính sách bán hàng như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, tăng chiết khấu, tặng gói nội thất hoặc miễn phí quản lý trong những năm đầu.

Ngoài các ưu đãi tài chính, tiến độ xây dựng, chất lượng bàn giao, năng lực vận hành và uy tín thương hiệu cũng trở thành những yếu tố quyết định khả năng bán hàng. Khi người mua có nhiều lựa chọn hơn, mỗi dự án phải chứng minh được lợi thế riêng để đạt được tỷ lệ hấp thụ cao.

Knight Frank Việt Nam dự báo, trong năm tới thị trường mở rộng TP HCM sẽ đón nhận khoảng 76.000 căn hộ mới, trong đó gần 32.000 căn thuộc khu vực TP HCM và chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang. Lượng nguồn cung lớn và tập trung vào một phân khúc như dự báo sẽ làm tăng cường cạnh tranh giữa các chủ đầu tư, không chỉ về vị trí và chất lượng sản phẩm mà còn về chính sách bán hàng và trải nghiệm khách hàng.