Siết chặt quản lý phân lô, bán nền ngoài dự án: Đề xuất mới từ HoREA

HoREA vừa đưa ra đề xuất quan trọng về việc tích hợp hoạt động phân lô, bán nền không thuộc các dự án bất động sản vào Luật Kinh doanh bất động sản, nhằm mục đích bịt kín các kẽ hở pháp lý và ngăn chặn tình trạng trục lợi.

Trong quá trình đóng góp ý kiến cho dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) đã kiến nghị bổ sung các quy định cụ thể để quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức phân lô, bán nền ngoài các dự án bất động sản.

Theo quan điểm của HoREA, hiện nay hoạt động này chủ yếu chịu sự điều chỉnh của pháp luật về đất đai, trong khi đó, các quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản vẫn chưa bao quát đầy đủ.

Dự thảo luật hiện tại vẫn tập trung chủ yếu vào các hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua dự án đầu tư. Trong khi đó, việc các tổ chức hoặc cá nhân tự ý phân lô, bán nền ngoài dự án đang diễn ra phổ biến nhưng lại thiếu cơ chế điều chỉnh đồng bộ, tạo ra khoảng trống lớn trong công tác quản lý nhà nước.

Bất động sản khu Tây TP HCM với các khu đất nền và nhà liền thổ, tháng 5/2026. Ảnh: Quỳnh Trần

Hiệp hội nhận định rằng đây chính là nguyên nhân khiến nhiều đối tượng lợi dụng việc tách thửa, phân lô hoặc quảng cáo các khu đất chưa đủ điều kiện pháp lý để huy động vốn trái phép từ người dân, dẫn đến nhiều vụ việc tranh chấp và lừa đảo trong thời gian qua.

Từ thực trạng trên, HoREA kiến nghị cần mở rộng phạm vi điều chỉnh của luật đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không nằm trong dự án bất động sản, đồng thời thiết lập các quy định quản lý phù hợp để tăng cường tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua.

Theo Hiệp hội, việc hoàn thiện khung pháp lý sẽ tạo cơ sở vững chắc để cơ quan chức năng kiểm soát hiệu quả các giao dịch phân lô, bán nền, từ đó hạn chế tình trạng quảng cáo sai sự thật, bán đất không đủ điều kiện hoặc lập các dự án "ma" nhằm huy động vốn.

Bàn về đề xuất này, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng việc bổ sung quy định là cần thiết, bởi các vụ lừa đảo và huy động vốn trái phép gần đây đều bắt nguồn từ hoạt động phân lô, bán nền thiếu tính pháp lý. Tuy nhiên, việc sửa luật cần hướng tới mục tiêu quản lý các hoạt động kinh doanh thương mại, tránh gây ảnh hưởng đến quyền chuyển nhượng đất hợp pháp của người dân.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng cần cân nhắc kỹ lưỡng đề xuất này vì không phải mọi trường hợp tách thửa đều mang mục đích kinh doanh bất động sản. Theo ông, hệ thống pháp luật hiện hành đã có những quy định rất chặt chẽ về điều kiện tách thửa, diện tích tối thiểu, hạ tầng kỹ thuật và quy hoạch trước khi cho phép chuyển nhượng.

Trên thực tế, nhiều hộ gia đình thực hiện tách thửa nhằm đáp ứng nhu cầu của các thành viên trong gia đình hoặc chuyển nhượng một phần tài sản để giải quyết nhu cầu vốn. Sau khi hoàn tất các thủ tục tách thửa đúng quy định, quyền tặng cho, chuyển nhượng hoặc xây dựng trên phần đất đó đã được pháp luật bảo hộ.

Vì vậy, nếu mở rộng phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản cho mọi hoạt động phân lô, bán nền ngoài dự án, chính sách có thể vô tình làm phát sinh thêm thủ tục hành chính hoặc xâm phạm quyền định đoạt tài sản hợp pháp của người dân. Ông Thắng nhận định: "Thay vì bổ sung quy định mới, nên tiếp tục kiểm soát chặt điều kiện tách thửa như hiện nay. Đây mới là khâu quyết định để hạn chế tình trạng phân lô tràn lan".

Nếu quyết định bổ sung quy định, luật cần tập trung vào các yêu cầu về công khai thông tin pháp lý, kiểm soát việc huy động vốn và quy định rõ trách nhiệm của bên bán. Đồng thời, cần xác định ranh giới rõ ràng giữa giao dịch dân sự thông thường và hoạt động kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp. Nếu phạm vi điều chỉnh quá rộng hoặc thiếu rõ ràng, hoạt động chuyển nhượng đất của người dân có thể phát sinh thêm thủ tục hành chính và chi phí tuân thủ không cần thiết.