Thị trường căn hộ thứ cấp sụt giảm: Bà Hòa bán 8,5 tỷ, anh Phong giảm 20%

Bà Hòa ban đầu từ chối bán căn hộ với giá 9,2 tỷ đồng, tin rằng giá vẫn còn tiềm năng tăng, nhưng cuối cùng cô đã phải chấp nhận mức 8,5 tỷ đồng khi thị trường đã giảm nhiệt.

Vào tháng 8 năm 2025, bà Hòa dự định bán căn hộ 94 m² tại Thảo Điền, TP HCM, khi có khách sẵn sàng trả 9,7 tỷ đồng. Bà tin rằng mức giá vẫn còn tiềm năng tăng và chưa tìm được dự án phù hợp để tái đầu tư, nên quyết định giữ căn hộ.

Khi thị trường bắt đầu chững lại vào đầu tháng 3, bà đã nhờ môi giới tiếp tục rao bán với mức giá cũ nhưng không thu hút khách hàng. Đến đầu tháng 7, sau nhiều lần giảm giá và thương lượng, bà cuối cùng đã bán căn hộ với giá 8,5 tỷ đồng, bao gồm thuế và phí, giảm khoảng 13% so với mức yêu cầu chưa đầy một năm trước.

Bà cho biết: 'Tôi không ngờ thị trường thay đổi nhanh như vậy. Khi đến lúc bán, không còn ai chấp nhận mức giá cũ.'

Tương tự, anh Phong, người sở hữu một căn hộ hai phòng ngủ tại Thủ Đức, cũng buộc phải giảm khoảng 20% giá bán để thanh lý căn hộ đã được sử dụng gần 16 năm. Anh cho biết, cùng kỳ năm ngoái, các căn hộ trong dự án được rao bán ở mức 4,8-5 tỷ đồng, trong khi hiện tại anh chỉ bán được với giá khoảng 3,9 tỷ đồng.

Theo anh, hầu hết khách hàng hiện nay không còn chấp nhận mức giá cao đối với những dự án đã sử dụng nhiều năm, thiếu không gian xanh và tiện ích. 'Khi thị trường sôi động, những hạn chế này ít được nhắc đến. Bây giờ người mua cân nhắc kỹ hơn, nên việc bán nhà trở nên khó khăn hơn', anh chia sẻ.

Theo ghi nhận của VnExpress từ các sàn môi giới, xu hướng giảm giá không chỉ xuất hiện trong một vài trường hợp bán gấp mà đã lan rộng tới nhiều dự án trên thị trường thứ cấp, đặc biệt là những căn hộ đã tăng giá mạnh trong hai năm qua.

Ví dụ, dự án Eco Green Sài Gòn đã giảm 7% so với mức đầu năm; chung cư Tân Phong giảm khoảng 4-7%; Q7 Saigon Riverside giảm 12%; Sunrise City giảm gần 9%; The Sun Avenue giảm 6%; HausNeo giảm khoảng 8%; Him Lam Riverside giảm 7%; Opal Boulevard giảm 12%; và loạt căn hộ Bcons giảm từ 8-12% tùy vị trí và loại căn hộ.

Các đơn vị nghiên cứu cũng quan sát thấy xu hướng tương đồng. Theo báo cáo của DKRA Consulting, giá căn hộ thứ cấp tại TP HCM trong quý II đã giảm trung bình 3-6% so với quý trước. Khu Đông và khu Bắc giảm khoảng 2-6%; khu Tây và khu Nam giảm 4-6%; trong khi khu vực trung tâm giảm 3-5%.

Dữ liệu từ Avison Young Việt Nam cũng cho thấy phân khúc căn hộ cao cấp trên thị trường chuyển nhượng đã giảm khoảng 5-8% so với giai đoạn đỉnh cao. Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ các dự án dưới 30% cho thấy người mua đang thận trọng.

Bất động sản khu Đông TP HCM, Thảo Điền, tháng 7/2026. Ảnh: Quỳnh Trần.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực Bất động sản, việc căn hộ thứ cấp giảm nhiệt là một diễn biến tất yếu sau giai đoạn tăng giá nhanh chóng. Trong hai năm qua, nhiều dự án đã tăng 30-50%, thậm chí cao hơn, làm cho giá căn hộ chuyển nhượng gần như đồng nhất với giá bán của các dự án mới. Khi khoảng cách giá không còn đáng kể, lợi thế lớn nhất của căn hộ đã qua sử dụng gần như biến mất.

Cùng lúc đó, nguồn cung sơ cấp đang được cải thiện nhờ nhiều chính sách hỗ trợ lãi suất, kéo dài tiến độ thanh toán và chiết khấu. Do đó, người mua có thêm lựa chọn thay vì phải trả ngay phần lớn giá trị cho một căn hộ chuyển nhượng.

Một yếu tố khác là sự thay đổi trong nhu cầu nhà ở. Sau thời kỳ Covid-19, người mua, đặc biệt là các gia đình trẻ, đã chuyển trọng tâm từ vị trí trung tâm sang ưu tiên không gian sống, tiện ích và môi trường sống. Điều này khiến nhiều dự án cũ, dù có vị trí đẹp, dần mất sức cạnh tranh.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, đồng tình rằng khi khoảng cách giá giữa căn hộ cũ và căn hộ mới không còn lớn, nhiều người sẽ ưu tiên sản phẩm sơ cấp vì được hỗ trợ tài chính và có thời gian thanh toán dài hơn.

Người mua không chỉ so sánh giá bán mà còn cân nhắc chính sách thanh toán, chất lượng bàn giao và hệ thống tiện ích. Theo bà, áp lực điều chỉnh xuất hiện mạnh hơn ở những căn hộ đã tăng giá quá nhanh trong những năm trước và thuộc nhóm chủ nhà cần bán để cấu trúc dòng tiền.

Thêm vào đó, thị trường trong thời gian qua cũng đã phân hóa rõ rệt hơn. Khi giai đoạn tăng giá đồng loạt đã qua, giá bán sẽ phản ánh nhiều hơn giá trị thực của dự án, chất lượng vận hành và nhu cầu thực tế, thay vì chủ yếu dựa vào kỳ vọng và câu chuyện 'khan cung' như trước đây.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, thị trường căn hộ đang bước vào quá trình điều chỉnh và tái cân bằng. Mặt bằng lãi suất vay vẫn ở mức cao, khiến người mua thực tế và nhà đầu tư thận trọng hơn, trong khi nguồn cung mới liên tục gia tăng với chính sách hỗ trợ tài chính, tiến độ thanh toán linh hoạt và hệ thống tiện ích đồng bộ. Điều này làm giảm lợi thế cạnh tranh của nhiều căn hộ đã qua sử dụng, đặc biệt là những dự án từng bị đẩy giá lên quá nhanh.

Hội đánh giá, áp lực giảm giá tập trung ở các dự án cao cấp khi bước vào giai đoạn bàn giao, khi người mua phải thanh toán phần lớn giá trị hợp đồng còn lại. Cùng với đó, nhiều nhà đầu tư đã mua trong giai đoạn 2023-2025 chủ động hạ kỳ vọng lợi nhuận để tăng thanh khoản và cân đối dòng tiền.

Mặc dù giảm giá, mức lãi suất vay vẫn được đánh giá đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người lao động có nhu cầu ở thực, vì tốc độ giảm vẫn 'nhẹ' hơn nhiều so với các đà tăng liên tục trong những năm qua.

Các chuyên gia dự báo áp lực điều chỉnh trên thị trường căn hộ thứ cấp có thể kéo dài trong những tháng cuối năm nếu lãi suất chưa giảm và nguồn cung mới tiếp tục gia tăng. Tuy nhiên, xu hướng này sẽ không đồng đều mà phân hóa theo từng dự án. Những căn hộ có vị trí tốt, phát triển đồng bộ, được quản lý vận hành chuyên nghiệp và có giá bán gần với giá trị thực vẫn có khả năng giữ giá, trong khi các dự án cũ thiếu tiện ích hoặc được định giá quá cao sẽ tiếp tục chịu áp lực giảm để tìm thanh khoản.