Quy định mới về diện tích tối thiểu tách thửa đất ở TP HCM

Diện tích tối thiểu để thực hiện tách thửa đất ở TP HCM hiện nay nằm trong khoảng từ 36 đến 100 m2, tùy thuộc vào từng khu vực cụ thể, trong đó nhiều ngưỡng trước đây vẫn được duy trì và có thêm mức mới sau khi sáp nhập.

UBND TP HCM vừa mới ban hành Quyết định 67, quy định rõ ràng về điều kiện tách, hợp thửa và diện tích tối thiểu cho việc tách thửa trên địa bàn thành phố.

Theo quy định mới, đất ở được phân chia thành 5 khu vực khác nhau, phù hợp với tốc độ đô thị hóa và mật độ dân cư. Khu vực 1 bao gồm phần lớn các phường trung tâm và đô thị hiện hữu của TP HCM cũ, áp dụng diện tích tối thiểu là 36 m2. Diện tích tối thiểu sẽ tăng dần ở các khu vực có mật độ xây dựng thấp hơn và quỹ đất lớn hơn.

Bất động sản khu Tây TP HCM, đoạn qua huyện Bình Chánh cũ, tháng 5/2026. Ảnh: Quỳnh Trần.

Khu vực 2 bao gồm các đô thị phát triển ở phía đông, phía tây và các vùng giáp ranh với TP HCM cũ, với mức diện tích tối thiểu là 50 m2. Khu vực 3 tập trung vào các đô thị, trung tâm hành chính và công nghiệp của Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây, với diện tích tối thiểu là 60 m2.

Các xã ven đô, đang trong quá trình đô thị hóa của ba địa phương cũ được phân loại vào khu vực 4, với mức diện tích tối thiểu là 80 m2. Trong khi đó, khu vực 5 bao gồm các xã có mật độ dân cư thấp, chủ yếu ở phía bắc khu vực Bình Dương cũ, do đó diện tích tối thiểu cao nhất là 100 m2.

So với quy định trước đây của TP HCM, các mức diện tích tối thiểu 36 m2, 50 m2 và 80 m2 cơ bản vẫn được giữ nguyên. Đây là ba ngưỡng diện tích tối thiểu đã được áp dụng tại khu vực trung tâm, đô thị và ngoại thành theo quy định cũ. Quy định mới đã bổ sung thêm hai mức 60 m2 và 100 m2, phù hợp với phạm vi TP HCM sau khi hợp nhất.

Đối với đất nông nghiệp, diện tích tối thiểu cho việc tách thửa là 500 m2 đối với đất trồng cây hàng năm và các loại đất nông nghiệp khác; 1.000 m2 đối với đất trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối và chăn nuôi tập trung. Các mức này chủ yếu kế thừa từ quy định trước đây tại TP HCM.

Điểm mới trong quy định này là việc tách thửa sẽ được áp dụng đồng nhất trên toàn thành phố sau khi hợp nhất, thay vì chỉ chia thành ba khu vực như trước. Quy định cũng làm rõ hơn yêu cầu về lối đi, theo đó UBND phường, xã và đặc khu sẽ căn cứ vào thực tế để xác nhận lối đi đảm bảo kết nối với hạ tầng kỹ thuật, yêu cầu thoát nạn, phòng cháy chữa cháy và các điều kiện liên quan.

Phần diện tích dùng làm lối đi chung cho từ hai thửa đất trở lên sẽ được ghi nhận là đất sử dụng chung trên giấy chứng nhận.

Quyết định cũng quy định một số trường hợp không áp dụng, như tách thửa để thực hiện dự án đầu tư, đất đã có quyết định thu hồi hoặc khu vực đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.