Khái niệm 'giá trị thực' trong bất động sản: Thay đổi cách nhìn của người mua

Thay vì chỉ dự đoán tăng giá, người mua hiện nay đánh giá 'giá trị thực' của bất động sản dựa trên nhiều yếu tố dài hạn, giúp thị trường tiến vào giai đoạn sàng lọc, theo TS. Nguyễn Văn Đính.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) và Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cách người mua xác định giá trị của một bất động sản đang trở thành một trong những chuyển biến đáng chú ý. Sự thay đổi này diễn ra khi thị trường trong 6 tháng đầu năm nay đang trải qua giai đoạn sàng lọc và tái định vị sản phẩm, hướng tới nhu cầu sử dụng thực tế.

Cụ thể, ông nhận định rằng trước đây bất động sản thường được đánh giá chủ yếu dựa trên vị trí và kỳ vọng tăng giá. Trong chu kỳ mới, những tiêu chí này vẫn giữ vai trò quan trọng nhưng không còn đủ để quyết định mua bán. Người mua ngày càng chú trọng đến mức độ hoàn thiện pháp lý, khả năng triển khai của chủ đầu tư, công năng sử dụng và chất lượng được duy trì trong quá trình vận hành. Đây chính là sự dịch chuyển cốt lõi đang làm thay đổi nội hàm của khái niệm 'giá trị thực'.

Sự thay đổi này không xuất phát từ một yếu tố duy nhất, mà là kết quả đồng thời của hành vi người mua thận trọng hơn, tiêu chuẩn pháp lý cao hơn và áp lực phát triển dự án ngày càng tăng.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) và Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS). Ảnh: NVCC

Về hành vi người mua, báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam quý II và 6 tháng đầu năm của VARS cùng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch nhà ở mới, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 49%. Trong số đó, căn hộ chung cư chiếm 73% tổng số giao dịch.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, kết quả này cho thấy nhu cầu vẫn tồn tại, nhưng người mua trở nên thận trọng và thực tế hơn. Thay vì dựa chủ yếu vào khả năng 'lướt sóng' hoặc kỳ vọng hưởng lợi từ các đợt sốt giá, họ cân nhắc kỹ hơn tài sản có thể phục vụ nhu cầu nào, được khai thác ra sao và có đủ an toàn để nắm giữ lâu dài hay không, tức khái niệm 'nhu cầu thực' cần được hiểu rộng hơn.

Nhu cầu thực không chỉ giới hạn ở việc mua nhà để ở, mà còn có thể bao gồm tích lũy tài sản, khai thác cho thuê, phục vụ gia đình hoặc phát triển kinh doanh, với điều kiện sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả và tạo ra công năng cụ thể.

Sự thay đổi trong hành vi của người mua chủ yếu xuất phát từ quá trình hoàn thiện khung pháp lý. Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã được sửa đổi, nâng cao yêu cầu về điều kiện kinh doanh, công khai thông tin dự án, tiền đặt cọc và năng lực tài chính của doanh nghiệp. Những quy định này góp phần hạn chế các dự án chỉ tồn tại trên giấy, đồng thời cung cấp cho khách hàng thêm cơ sở kiểm tra pháp lý và tiến độ trước khi quyết định.

Một góc khu trung tâm TP HCM; theo chuyên gia, dòng tiền thông minh có xu hướng đổ về các đại đô thị được quy hoạch bài bản, đồng bộ hạ tầng và có pháp lý rõ ràng. Ảnh: Masterise Homes

Khi mức độ minh bạch được nâng cao, một sản phẩm không còn được đánh giá chỉ qua thông tin giới thiệu hay tiềm năng phát triển trong tương lai. Khả năng hoàn thiện thủ tục, triển khai xây dựng và bàn giao đúng cam kết trở thành những yếu tố có thể kiểm chứng, từ đó tác động trực tiếp đến quyết định của người mua.

Cùng với khung pháp lý, chi phí phát triển dự án cũng tạo ra quá trình sàng lọc mạnh hơn giữa các doanh nghiệp. Lãi suất cho vay thả nổi phổ biến ở mức 12-14% mỗi năm, trong khi tín dụng được kiểm soát chặt chẽ. Từ đầu năm nay, việc áp dụng bảng giá đất theo hướng sát hơn với thị trường đã làm gia tăng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất. Giá cát, đá tăng 60-100%, còn giá thép cũng tăng mạnh, tiếp tục gây áp lực lên tổng vốn đầu tư.

Trong bối cảnh đó, khả năng quản trị tài chính, kiểm soát dòng tiền, quỹ đất sạch và tổ chức triển khai trở thành điều kiện quyết định liệu dự án có thể thực hiện đúng kế hoạch hay không. Theo ông Đính, yếu tố này cũng là nguyên nhân khiến thị trường ngày càng tập trung vào nhóm doanh nghiệp đã chứng minh được năng lực.

Phối cảnh dự án Masteri Grand Coast. Ảnh: Masterise Homes

Báo cáo của VARS ghi nhận, Vinhomes, Masterise Homes và Sun Group đã đóng góp khoảng 43% tổng nguồn cung mở bán mới trên cả nước trong 6 tháng đầu năm. Nhóm chủ đầu tư lớn, có thương hiệu, đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, cao hơn đáng kể so với mức trung bình chung.

Những con số này cho thấy năng lực của đơn vị phát triển đã trở thành một phần trong cách thị trường định giá sản phẩm. Đối với người mua, đó không chỉ là câu chuyện thương hiệu, mà còn là khả năng giảm thiểu rủi ro về pháp lý, tiến độ và chất lượng trong suốt quá trình sở hữu.

Khi pháp lý và khả năng thực thi dần trở thành những yêu cầu nền tảng, sự cạnh tranh tiếp tục chuyển sang chất lượng sử dụng. Người mua không còn chỉ đánh giá căn nhà tại thời điểm ký hợp đồng hoặc nhận bàn giao, mà quan tâm đến trải nghiệm trong toàn bộ thời gian sinh sống và khai thác tài sản.

Các tiêu chí như thiết kế, vật liệu, không gian xanh, hệ thống tiện ích, dịch vụ quản lý và khả năng duy trì chất lượng sau bàn giao ngày càng được coi trọng. Tiện ích có được vận hành hiệu quả hay không, cộng đồng cư dân được hình thành ra sao và môi trường sống có giữ được sức hấp dẫn theo thời gian hay không đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị lâu dài của dự án.

Phối cảnh dự án Lumière Ocean Crest. Ảnh: Masterise Homes

Tuy nhiên, chuyên gia nhấn mạnh rằng sự dịch chuyển nêu trên không đồng nghĩa với sự suy giảm sức hấp dẫn của thị trường. Trong 6 tháng đầu năm, GDP Việt Nam tăng 8,18% so với cùng kỳ, mức cao nhất trong 16 năm. Tổng vốn FDI đăng ký đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61%, trong đó lĩnh vực kinh doanh bất động sản thu hút 5,1 tỷ USD, chiếm 17,9% tổng vốn đăng ký.

Ông Nguyễn Văn Đính chỉ ra, tăng trưởng kinh tế và dòng vốn đầu tư tiếp tục tạo ra nhu cầu về nhà ở, thương mại, bất động sản công nghiệp và logistics. Cùng với tốc độ đô thị hóa, sự gia tăng của tầng lớp trung lưu và nhu cầu tích lũy tài sản, những yếu tố này giúp bất động sản duy trì vai trò là kênh đầu tư trung và dài hạn.

Trong bối cảnh đó, ông cho rằng một sản phẩm chỉ có thể duy trì sức hấp dẫn khi những kỳ vọng ban đầu được chuyển hóa thành giá trị có thể kiểm chứng trong thực tế. Yếu tố này là nền tảng đang định hình lại cách người mua lựa chọn bất động sản và cách các doanh nghiệp phát triển dự án trong chu kỳ mới.