Chung cư mới có thời hạn sử dụng? Tác động thực tế đến giá và thị trường

Vào ngày 28/7, chính phủ đã thông qua Nghị quyết 21, đề ra quan điểm và hướng đi cho việc sửa đổi Luật Đất đai cùng các văn bản liên quan. Nghị quyết nhấn mạnh việc giao đất có thời hạn dài cho các dự án nhà ở thương mại, đặc biệt là nhà chung cư; đồng thời, đối với các dự án chung cư mới, thời hạn sử dụng căn hộ sẽ được xác định dựa trên niên hạn xây dựng công trình, đồng thời bảo đảm quyền tài sản và cho phép chủ sở hữu thực hiện nghĩa vụ tài chính khi công trình hết hạn.

Ngay khi Nghị quyết 21 ra mắt, nhiều diễn đàn và nền tảng mạng xã hội chuyên về bất động sản bắt đầu lan truyền những bài viết, bình luận cho rằng các căn hộ chung cư mới sẽ chỉ được cấp giấy tờ có thời hạn.

Thậm chí, một số môi giới đã lợi dụng tin tức này để kích thích cảm giác khan hiếm, sử dụng chiến thuật bơm thổi tâm lý FOMO, khuyến khích người mua hành động ngay vì sau khi sửa Luật, các căn hộ chung cư mới sẽ chỉ nhận được sổ có thời hạn.

Trong cuộc trao đổi với Phóng viên Tiền Phong, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh – thành viên Đoàn Luật sư Hà Nội – cho biết Nghị quyết 21 thực chất vẫn duy trì chính sách đất đai hiện hành đối với nhà ở thương mại, bao gồm nhà chung cư. Nghị quyết chỉ trích nghiệm thu một số nội dung từ luật để xây dựng nền tảng chính trị vững chắc, tránh việc "nâng lên đặt xuống" khi sửa đổi pháp luật.

Nguyễn Văn Đỉnh cũng cảnh báo người dân cần tỉnh táo, thận trọng tránh rơi vào bẫy của những người đầu cơ, những người cố gắng "cò" bất động sản bằng cách khiến người mua vội vàng mua căn hộ với giá cao vì lo sợ mất cơ hội sở hữu lâu dài.

Đỉnh giải thích rằng chủ sở hữu căn hộ vẫn giữ quyền sử dụng đất ổn định và lâu dài; quyền sở hữu công trình không bị chấm dứt tự động khi hết niên hạn thiết kế. Thời hạn sử dụng công trình, được ghi trong hồ sơ thiết kế, chỉ đóng vai trò là tiêu chuẩn đánh giá an toàn của tòa nhà.

Khi công trình hết niên hạn, nhưng vẫn đáp ứng tiêu chuẩn chất lượng qua kiểm định, nó vẫn được phép tiếp tục sử dụng; không có biện pháp cưỡng chế phá dỡ hay yêu cầu người dân đóng thêm tiền chỉ vì thời hạn ghi trong hồ sơ thiết kế.

Đỉnh nhấn mạnh rằng điểm khác biệt quan trọng của Nghị quyết 21 không phải là hạn chế quyền sở hữu, mà là việc đặt quyền của chủ sở hữu nhà chung cư đồng thời với nghĩa vụ.

Ông Đỉnh cho rằng, trong Luật Nhà ở hiện hành, chính sách cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư mang tính "bao cấp" nặng, quy định phần lớn trách nhiệm thuộc về Nhà nước mà chưa liên kết chặt chẽ với trách nhiệm của chủ sở hữu, ví dụ như: Nhà nước phải cung cấp ngân sách để kiểm định chất lượng; trong một số trường hợp, phải xây dựng lại nhà chung cư bằng vốn đầu tư công;…

Đỉnh khẳng định: "Để thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư, Luật Nhà ở cần đặt nguyên tắc ‘ai được hưởng quyền, người đó chịu nghĩa vụ’. Sự hỗ trợ của Nhà nước chỉ nên giới hạn ở các gói vay ưu đãi hoặc việc kết nối hạ tầng."

Theo ông Đỉnh, Nghị quyết 21 còn định hướng cho chủ sở hữu căn hộ chung cư quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại chung cư – tức là đã gắn trách nhiệm tài chính với chủ sở hữu. Do đó, Luật Nhà ở sửa đổi cần làm rõ rằng khi xây dựng lại chung cư, người dân phải tự chi trả; khái niệm bao cấp sẽ được chấm dứt.

Dựa trên những phân tích này, ông Đỉnh tin rằng chính sách đất đai đối với các dự án nhà ở, bao gồm nhà chung cư, sẽ không có sự thay đổi đáng kể so với quy định hiện hành. Vì vậy, người dân cần tỉnh táo, thận trọng tránh rơi vào bẫy của những người đầu cơ, những người cố gắng "cò" bất động sản bằng cách khiến người mua vội vàng mua căn hộ với giá cao vì lo sợ mất cơ hội sở hữu lâu dài.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho rằng khả năng xuất hiện "sốt giá" cho các căn hộ sở hữu lâu dài là không đáng kể.

Bà Miền nhận xét rằng hiện tại, mặt bằng giá chung cư ở nhiều đô thị lớn đã đạt mức rất cao, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân. Đồng thời, lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao, làm giảm sức mua trên thị trường chưa được phục hồi đầy đủ.

Theo chuyên gia, việc xuất hiện tình trạng "sốt giá" cho căn hộ lâu dài chỉ do quy định về thời hạn sử dụng chung cư là rất khó xảy ra. Ảnh: Phan Thiên.

Bà Miền nhận định: "Hai yếu tố này đang tác động trực tiếp tới thanh khoản của thị trường. Do đó, rất khó có tình trạng 'sốt giá' chỉ vì quy định về thời hạn sử dụng chung cư."

Theo chuyên gia, người dân có thể cảm thấy lo lắng khi đối mặt với một chính sách mới là điều bình thường. Tuy nhiên, khi nắm bắt đúng bản chất của quy định, những băn khoăn này sẽ được giải tỏa dần. Đặc biệt trong bối cảnh hiện nay, người mua bất động sản ngày càng am hiểu hơn, không dễ bị 'dẫn dắt'.

Bà Miền cho rằng xu hướng hiện nay là người mua có tính cẩn trọng cao hơn; mọi quyết định đều dựa trên phân tích rõ ràng, dựa trên nguồn thông tin và dữ liệu chính xác. Dù có cơ chế hay chính sách mới, cần thời gian và lộ trình, nên không dễ tạo ra sóng như những giai đoạn trước.

Theo các chuyên gia, thay vì lo ngại rủi ro tăng giá của căn hộ sở hữu lâu dài, thị trường thực sự cần một khung pháp lý minh bạch về quyền lợi của người mua khi công trình hết niên hạn sử dụng. Khi các quy định được hoàn thiện và truyền thông đầy đủ, giá trị của từng loại hình căn hộ sẽ được thị trường định giá dựa trên thời hạn sở hữu, chất lượng công trình và nhu cầu thực tế, thay vì chỉ dựa vào yếu tố tâm lý.