Yếu tố cần quan tâm khi đầu tư căn hộ thương mại, dịch vụ

Pháp lý, giá vốn, hiệu quả vận hành dự kiến và chủ đầu tư là những yếu tố nhà đầu tư cần cân nhắc khi lựa chọn căn hộ thương mại, dịch vụ.

Tôi đang tìm hiểu một số căn hộ thương mại, dịch vụ ven sông Hàn để đầu tư, với mục tiêu vừa sở hữu tài sản vừa khai thác cho thuê khi lượng khách quốc tế đến Đà Nẵng ngày càng tăng. Tuy nhiên, tôi nhận thấy một số dự án có thời hạn sở hữu 50 năm nên khá băn khoăn về giá trị tài sản và hiệu quả đầu tư trong dài hạn. Tôi nên lưu ý những yếu tố nào trước khi quyết định?

Xin nhờ chuyên gia tư vấn. Xin cảm ơn.

Độc giả: Phan Văn Minh (Hội An, TP Đà Nẵng)

Bất động sản ven sông Hàn, Đà Nẵng. Ảnh: Ánh Dương

Chuyên gia tư vấn:

Nhìn từ góc độ đầu tư, dòng căn hộ thương mại dịch vụ ven sông Hàn có 3 lợi thế đáng chú ý, nhưng mỗi lợi thế đều đi kèm điều kiện.

Thứ nhất là vị trí. Các dự án ven sông, gần trung tâm hành chính, thương mại và du lịch thường khai thác lưu trú thuận lợi. Việc Đà Nẵng phát triển khu thương mại tự do và trung tâm tài chính quốc tế được kỳ vọng góp phần mở rộng nhu cầu lưu trú của chuyên gia, doanh nhân và khách công vụ trung, dài hạn. Tuy nhiên, đây mới là kỳ vọng về nhu cầu; không đồng nhất với cam kết về công suất thuê của một dự án cụ thể.

Thứ hai là khả năng khai thác trong một hệ sinh thái đã hình thành. Tại một số dự án đã bàn giao ven sông Hàn, thị trường xuất hiện thông tin chào thuê đối với nhiều loại căn. Đây là dữ liệu tham khảo, nhưng muốn đánh giá đúng, tỷ suất sinh lời phải được tính trên dòng tiền ròng, không phải doanh thu thuê danh nghĩa, đồng thời cần được so sánh với căn hộ chung cư là nhà ở gắn với đất ở sử dụng ổn định lâu dài và các kênh đầu tư khác có mức rủi ro tương đương.

Thứ ba là giá vốn. Sản phẩm có thời hạn sở hữu có thể được chào bán ở mức thấp hơn căn hộ chung cư sở hữu lâu dài tại vị trí tương đương. Điều này có thể giúp giảm số vốn ban đầu, nhưng nhà đầu tư không nên chỉ so sánh giá trên mỗi mét vuông mà phải tính cả chi phí hoàn thiện nội thất, lãi vay, phí quản lý, bảo trì, thuế, môi giới, thời gian trống phòng và thời hạn pháp lý còn lại.

Vì vậy, phân khúc này phù hợp hơn với nhà đầu tư theo đuổi dòng tiền trung, dài hạn, có phương án vận hành rõ ràng và tỷ lệ vay hợp lý; ít phù hợp với chiến lược lướt sóng hoặc dùng đòn bẩy tài chính lớn.

Ông Trần Văn Bình, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam. Ảnh: NVCC

Ngoài ra, nhà đầu tư không được đánh đồng niên hạn công trình với thời hạn quyền tài sản. Niên hạn công trình là mốc quản lý kỹ thuật, không phải một "đồng hồ đếm ngược" làm quyền tài sản hợp pháp tự động chấm dứt. Điều 58 Luật Nhà ở năm 2023 quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế; khi hết thời hạn này hoặc khi công trình có nguy cơ mất an toàn, cơ quan có thẩm quyền phải tổ chức kiểm định để xác định có được tiếp tục sử dụng hay phải xử lý. Do đó, hết niên hạn thiết kế không đồng nghĩa công trình mặc nhiên bị phá dỡ, càng không thể suy diễn quyền tài sản tự động chấm dứt.

Với sản phẩm căn hộ thương mại dịch vụ, mốc 50 năm phản ánh thời hạn sử dụng đất hoặc thời hạn hoạt động của dự án; không đồng nhất với niên hạn kỹ thuật của tòa nhà. Khi hết thời hạn, chủ thể đứng tên quyền sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng cần được Nhà nước xem xét gia hạn.

Để đánh giá một dự án thương mại dịch vụ ven sông Hàn có nên đầu tư không cần phải đánh giá đồng thời bốn nhóm tiêu chí: pháp lý; hiệu quả tài chính; nhu cầu thuê và năng lực vận hành; cuối cùng là năng lực thực thi của chủ đầu tư.

Về pháp lý, hồ sơ phải trả lời được ba câu hỏi: người mua đang mua loại tài sản gì, được thực hiện những quyền nào và trong thời hạn bao lâu. Về tài chính, giá mua phải phản ánh đúng thời hạn pháp lý còn lại, đồng thời tỷ suất sinh lời phải được tính trên dòng tiền ròng sau mọi chi phí. Về vận hành, cần xác định rõ khách thuê mục tiêu, yếu tố mùa vụ, tiêu chuẩn dịch vụ và đơn vị quản lý. Về chủ đầu tư, tiến độ xây dựng, bàn giao và chất lượng các phân khu đã hoàn thành là dữ kiện quan trọng để đối chiếu.

Phối cảnh quần thể Sun Symphony Residence tại Đà Nẵng do Sun Group đầu tư. Ảnh: Sun Property

Trên thị trường địa ốc ven sông Hàn - Đà Nẵng, một số dự án đang được quan tâm không chỉ nhờ vị trí mà còn bởi tiến độ triển khai, khả năng hình thành hệ tiện ích và phương án khai thác sau bàn giao. Trong đó, quần thể Sun Symphony Residence đã lần lượt bàn giao và tiến hành trao sổ đỏ các tòa căn hộ S1, S2, S3 sau 2 năm ra mắt. Hiện tòa Symphony 5 đang được chủ đầu tư đưa ra thị trường. Hiện tòa Symphony 5 đang được chủ đầu tư đưa ra thị trường.

Dự án này được triển khai trên quỹ đất thương mại, dịch vụ rộng 11.371 m2, thời hạn 50 năm kể từ ngày 23/4/2026. Việc các tòa căn hộ trong cùng tổ hợp đã bắt đầu bàn giao và nhận sổ đỏ là dữ kiện để thị trường tham khảo khi đánh giá tiến độ triển khai cũng như cam kết của chủ đầu tư.

Với Symphony 5 cũng như các sản phẩm được phát triển trên đất thương mại dịch vụ, nhà đầu tư cần tham khảo thêm hồ sơ pháp lý của sản phẩm, công năng được phê duyệt, phạm vi quyền của người mua, thời hạn sử dụng còn lại, giá mua, phương án vận hành và dòng tiền ròng dự kiến. Uy tín của đơn vị phát triển và khả năng khai thác của khu vực cũng là những yếu tố quan trọng.

Tháp căn hộ Symphony 5 thuộc quần thể Sun Symphony Residence. Ảnh: Sun Property

Một sản phẩm được xem xét đầu tư khi mức giá phản ánh tương xứng phạm vi quyền, thời hạn pháp lý và khả năng tạo dòng tiền thực tế. Cách tiếp cận này giúp nhà đầu tư tránh hai cách hiểu cực đoan: xem tài sản 50 năm là "mất trắng" hoặc mặc nhiên kỳ vọng quyền tài sản được gia hạn mà không xét hồ sơ pháp lý của từng dự án.

Ông Trần Văn BìnhPhó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam